¿Sabes en qué consiste la cláusula 365/360 de las Hipotecas?

Oct 04, 2021
albertofg1
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En los contratos hipotecarios, uno de los ejemplos de condiciones ilícitas que favorecen al banco es la cláusula 365/360. Por su naturaleza y por la cuantía que supone, es fácil que pase desapercibida; sin embargo, esta cláusula también puede ser reclamable, ya que tiene la consideración de condición abusiva.

¿Qué es la cláusula 365/360 de los préstamos hipotecarios?

La cláusula 365/360 se basa en una adulteración del modo de cálculo de los intereses que el banco aplica al consumidor en concepto del pago de las cuotas mensuales de su hipoteca.

Se parte de un error sutil provocado por la propia entidad bancaria en la fórmula, consistente en tomar como referencia el año comercial (360 días) para los intereses diarios mientras que, para el cómputo de intereses, aplicaría el año natural (365 días).

De hecho, esta asimetría siempre favorece al banco, porque también es aplicada a la inversa cuando se calculan intereses favorables al consumidor (por ejemplo, depósitos o cuentas de ahorro); en este caso, tomaría el nombre de cláusula 360/365.

Ejemplo de cláusula 365/360

Pondremos como ejemplo un préstamo de 150.000 euros, con un tipo fijo anual del 1,5%. Los intereses anuales del primer año serían:

150.000 x 1,5% = 2.250 euros.

Aplicando como base el año comercial (360 días por año, 30 días por mes), los intereses mensuales ascenderían a:

(2.250 / 360) x 30 = 187,50 euros.

En cambio, ¿qué ocurre si, en vez de asumir que todos los meses tienen 30 días, el interés se calcula exactamente por los días de cada mes, y no se altera el divisor (de 360 a 365)?

(2.250 / 360) x 31 = 193,75 euros.

Esto implicaría pagar al año 6,25 euros más al día por cada mes que tenga 31 días; descontando los días de menos de febrero, el consumidor pagará siempre unos 5 días de intereses de más cada año.

¿Cómo detectar si el banco nos está aplicando la cláusula 365/360?

La sutileza del engaño estriba en que las cuotas mensuales no se ven afectadas, pero sí el pago de intereses, especialmente en los meses con 31 días.

Para detectar el error, tenemos que partir de la base de que los préstamos españoles emplean el sistema de amortización francés, que implicaría pagar más intereses al inicio del préstamo e ir pagando menos a medida que avanza el tiempo.

Podremos comprobar si estamos siendo víctimas de este engaño comparando tres o cuatro recibos consecutivos: si las cantidades destinadas al pago de intereses no son cada vez menores, es muy probable que se nos esté aplicando la cláusula 365/360.

En este caso, tendremos que consultar las escrituras del préstamo y encontrar la fórmula del tipo de interés diario. Nuestras sospechas se confirmarán si la multiplicación se hace por los días exactos de cada mes, pero el divisor es 360 en vez de 365.

Si bien no se trata de una cláusula tan lesiva para el consumidor como son la cláusula por gastos hipotecarios o la cláusula suelo, no deja de ser una condición nula y reclamable por vía judicial.